上一代長輩們的房地產觀念適用於我們這一代嗎？
在財務諮詢的過程中，不免會被客戶問到「我現在該買房嗎？還是晚點再買？房價會再跌嗎？」我的經驗中，這是最難溝通跟立場容易分歧的議題，以投資角度來看房地產，我個人真心不推薦，但從置產自住的立場，我倒是有不同的看法，先講結論：我認爲長期而言台灣房價跌的機會偏高，而且會是持續緩慢的下跌，原因只有一個就是少子化。
談理財還是避免不了談論房地產，因為對大多數一般人而言，在房貸還沒繳清前，會是最大的負債，當房貸繳清後房子會是個人最大的資產，有些資產較多的人也喜歡偏透過房地產理財，但談到房價未來走勢，大家的看法很分歧，我認為主要原因有兩個：
1. 在主流媒體上，看不到客觀的真相，既得利益者的利益愈龐大的時候，客觀透明的訊息就愈難取得，我們可以理解媒體的大客戶之一就是建商，假日時候的報紙廣告絕大多數是房地產廣告，加上房價不像股價每天看得到價格，我們都是片面的從媒體上看到有關房地產的訊息，而且是被過濾過的資訊。
2. 稟賦效應：這是行為財務學大師經過實證後的結論，內容談的是人類傾向於喜歡自己擁有的東西，當我們產生擁有一件東西的感覺後，該東西的價值也會在我們心中相應地提升，所謂敝帚自珍的人性，這會令擁有房產的人認為未來房價會漲，還沒買房的人則認為未來會跌，基於第一點，在市場上容易找到資訊證實房地產的價值，但從客觀的角度、完整的訊息蒐集，我們會發現台灣房地產的未來不容樂觀，接下來分享我的觀點供大家參考。
我們從下列的相關圖示資料顯示，少子化對日本房價帶來很大的影響，從1990年連跌20年，到現在完全沒有任何回漲的氛圍，原因也很簡單，因爲這個世代日本的年青人(25~45歲)從他們工作以來沒看過房地產漲過，沒有人會想買一個不斷下跌的資產，所以導致惡性循環，東京房價跌超過七成，現在東京郊區的房子用送的，相關訊息連結：https://udn.com/news/story/6811/4062149
對比下面台灣新生兒與房價指數，台灣出生率急遽下跌的情況比日本更加嚴重，加上從人口結構長期來看，30歲～50歲人口是房地產的主力市場，透過圖表我們發現人口不斷往下遞減，市場是很殘酷的，當需求遠遠小於供給，房價只有一條路就是往下，我們理解現在台灣空屋率是偏高的，加上還沒完工的預售屋，提供可信度高的理財教母-林奇芬的文章連結，加上需求不斷減少，以長期的角度來看台灣房地產的未來，著實不容樂觀。https://news.housefun.com.tw/tiffany/article/130366223101
至於未來台灣房地產會如何？個人淺見認為只有一條路，就是緩跌無感下跌，為什麽不會像股價一樣急跌？原因有兩個，房地產是很特殊的資產，針對買來自住的需求還是存在，這群人不會太在乎未來的房價走勢，只要房貸能夠負擔，加上這房子各方面條件符合需求，還是會進場購屋。第二個原因，是房價會跌，但房貸餘額不會跌，當房價急跌會出現一個狀況，急跌後的房價低於房貸餘額時，會出現銀行曝險的狀況，屋主必須將差額補足，這時正常情況不會有人去補差額，而是將房子給銀行法拍，銀行要的是房貸利息，而不是法拍屋，所以央行、建商財團、銀行都合力避免這情形發生，因為溺水屋是會引發一連串不好的連鎖反應，台灣經濟有可能因此產生很大的系統性危機，所以緩跌是唯一選項，確保大家的資產都是安全的，包括存款人的權益。
最後我很好奇一件事，市場上很多教授「房地產投資」的課程，針對這些課程我內心都有一些疑問？台灣長期會有這樣多隔套包租的市場需求嗎？這些收益高值得投資的房產，教您方法的老手為何不自己進場？還是這些課程是個瞞天大陰謀，一群老手手上套牢的房產，藉由課程集合小資族的錢，讓自己可以安全下莊，我沒有答案，只是我內心一直有這些疑問，加上去年有個很有名的房地產老師捲款而逃，更加深了內心的疑慮？
